拆迁人能否将补偿安置房出售给第三人？深圳房产律师为您讲解

　　4月份，陈某通过中介与卖方李签订了《房地产交易中介协议》 ，由陈某同意买下李的房子，价格为32万元，买卖双方在合同签订之日应支付房屋总价的1% 作为佣金。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　同日，陈某和李还签署了《房地产销售协议》，同意在协议签署后15天内签署合同，并支付了2万元定金，李开具了收据。后来，由于家人的反对，李食言，不愿卖房，也不再签正式合同，而是同意承担违约。经过协商，李将收到的2万元押金退还给詹某，同时缴纳罚款。

　　虽然中介公司为与Li签署房地产交易协议提供了便利，但交易在正式合同签署之前就已终止，中介服务尚未完成。因此，陈不同意支付佣金。但两个月后，该机构起诉陈某，要求他支付3200元佣金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第七条的规定能否适用于出租房屋权属安置的情形？

　　工厂 A 与乙拆迁办签订《拆迁协议》 ，乙拆迁办拆迁房屋一个工厂，工厂到具体地点，对所有权范围内的房屋进行安置。然而，在拆迁协议中，被工厂化拆迁的房屋只有部分有产权，大部分被拆迁的房屋没有产权，只有租赁权，这种情况是否可以按照《商品房买卖合同争议审判法律解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条的规定由最高人民法院审理？

　　《商品房买卖合同解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人应当以产权调换的形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定由拆迁人以特定位置和用途的房屋对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人将补偿安置房另行出售给第三人，被拆迁人请求优先获得补偿安置房的，应予支持。

　　虽然上述规定针对的是所有权交换的形式，但从该条的立法意图来看，这一规定的重点应该是安置具有所有权的被拆迁人。因此，如果《拆迁安置补偿协议》规定房屋所有权应当用于安置被拆迁人的，原则上应当考虑扩大对上述规定的解释，即应当考虑适用上述规定。

　　从提问的情形分析来看，甲厂虽然我们只对部分被拆迁房屋建筑面积享有知识产权，对多数企业房屋建设面积仅有使用权，但如果学生根据案涉《拆迁安置协议书》的约定，拆迁人与被拆迁人已经没有约定以建成房屋的所有权对甲厂进行教育安置，则这种技术产权安置的约定符合《商品房买卖双方合同法律解释》第七条明确规定的情形，在此种情况下教师可以通过适用《商品房买卖合同作为解释》第七条的规定，由甲厂优先领域取得安置房屋。

　　根据《合同法》相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。根据这一规定，经纪人请求报酬的依据是其对合同的成立有所贡献，否则只能要求委托人支付从事居间活动的必要费用。

　　本案中，由于居间方已促成企业双方签订了《房地产市场买卖协议》，因此，有权请求可以获得经济报酬。但《房地产买卖居间协议》是买卖双方与中介机构签订的一个社会三方协议，约定事项一般为居间服务工作内容、居间费用等，对于我国房地产买卖合同的主要通过条款并未发展做出更加详细约定。

　　因此，一般不视为已促成合同成立。此种情况下，由于未完全没有完成该次房屋交易中的全部金融服务业务流程，居间人一般我们不得使用要求自己支付报酬，但可要求委托人支付方式从事居间活动教育支出的必要成本费用。

　　其次，居间服务活动管理费用进行承担的问题。当居间人促成企业合同成立时，居间活动的费用由居间人来负担。但是，若居间人未促成经济合同成立的，可以发展要求委托人支付方式从事居间活动教育支出的必要成本费用，但不得要求委托人支付风险报酬。

　　深圳房产律师提醒，首先，支付报酬的条件。只有经纪人促成合同成立，经纪人才能要求委托人支付报酬。对于只签订中介服务协议的，不能认为中介促成了合同的成立，当然也没有达到支付报酬的条件。