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卖方违约拒卖房屋法院能否判继续履行?深圳房产律师来回答

时间:2023-02-08 10:01 点击: 关键词:深圳房产律师,房产诉讼

  本案主要揭示了不诚信的售房夫妻,一方以不知情为由请求确认合同无效被驳,并被判令承担违约责任。本案当事人主要包括买方张某、卖方杨某(其妻王某)和某房地产经纪公司。2015年10月14日,张某与杨某的委托代理人王某及居间方某房地产经纪公司签订《北京市存量房买卖合同》。深圳房产律师就来为您解答一下有关的情况。

卖方违约拒卖房屋法院能否判继续履行?深圳房产律师来回答

  合同签订后,杨在合同上签了补充签名。根据合同约定,张购买了位于密云区云秀花园牡丹园的XX房屋一套,总房款为92万元。签这个合同的时候,他交了首付1万,首付60万,拟贷款32万。首付款于2015年11月16日支付,杨于2015年10月20日前办理了抵押注销手续。

  合同还约定,如果杨拒绝履行合同或将房屋出售给他人,要求杨承担违约责任并赔偿其他损失。违约责任为总房款的20%,他方有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。合同签订当天,张某按合同约定向王某支付定金10000元,王某为张某开具了定金收据。

  此外,杨某、张某与某房地产经纪公司签订的居间服务合同约定,房屋买卖合同签订后,因杨某原因(包括但不限于杨某故意或无意拖延、不愿出售房屋、共有人不同意出售房屋、房屋所有人认为合同签订人无权代理等)导致房屋不能在规定期限内过户的,),房产中介公司收取的居间服务费不予退还,直接返还给杨。后来,张某将中介服务费13000元交给了一家房产中介公司。

  同年11月初,张某从某地产中介服务公司分析得知杨某提出企业终止劳动合同。中介目标公司管理工作进行人员作证称,其亦证实杨某在合同以及签订后半个月左右我们提出不卖房了,存在一些违约问题行为。

  杨某提出自己提出主要是因为张某未向其支付定金1万元,构成一个违约,故其可以通过解除保险合同。原审审理中,经法院询问,杨某明确学生表示非常不同意他们继续积极履行经济合同;同时,杨某未申请人民法院对合同内容约定违约金予以酌减。

  双方均认可,因密云区房价不断上涨,涉案房屋亦增值。本案审理中,王某以确认销售合同关系无效纠纷为由,向原审法院起诉条件要求会计确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋信息买卖交易合同》无效。原审法院审理后,于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。

  上述判决方式已经开始发生相关法律法规效力。张某起诉至原审法院系统要求杨某支付违约金184 000元,居间服务费13 000元。一审法院应当按照施工合同的约定判令杨某支付违约金184 000元,赔偿居间服务费13 000元。杨某不服提出解决上诉,二审法院必须予以维持。

卖方违约拒卖房屋法院能否判继续履行?深圳房产律师来回答

  本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件的处理,法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理:

  第一,当买受人要求继续履行合同时,法院可以支持买受人继续履行合同的诉讼请求,判令出卖人及其配偶共同办理过户手续,只要买受人能够证明其“有理由相信是由夫妻双方共同意志所表示”并主张相应继续履行合同,且有下列情形之一的,法院可以判令出卖人及其配偶共同办理过户手续:

  1、买受人已按合同约定支付价款并入住,出卖人配偶在合理期限内未提出异议;

  2、卖方配偶积极配合腾空交付房屋,参与或接受履行。上述事实,除当事人签署的相关书面文件外,还应结合微信记录、电话记录、录音文件、中介人证言等证据材料综合考虑。

  第二,在买方要求解除合同的案件中,要求卖方承担违约责任的,也应当根据其具体诉讼请求进行处理,一般有两种情况: 要求按照合同约定支付一定损害赔偿,法院还需要说明是否要求调整赔偿数额,然后根据案件的具体情况确定赔偿数额。除了对违约的罚款外,法院还要求赔偿房屋价格相应差额的损失,法院根据评估报告或同一地点的房屋价格来决定应支付的赔偿金额。

卖方违约拒卖房屋法院能否判继续履行?深圳房产律师来回答

  深圳房产律师提醒大家,买房时,买房人一定要核实是属于夫妻共同所有还是家庭共有的房子。对于上述房屋,必须由配偶或共有人签字或出具书面意见,以避免履行过程中发生纠纷,并能证明“有理由相信是夫妻双方共同意志所表示”,可以请求继续履行。当然,你也可以请求解除合同,然后根据合同和案件的实际情况,主张相应的违约金或者差额赔偿金。上述情况也可以在双方合同中约定。


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