村民委员会是村民自我治理、自我教导、自我办事的下层群众性自治构造，但其也拥有“麻雀虽小五脏俱全”的特色，本文以村民委员会集体构造的资产治理为切入点简析屯子集体土地出租面临的历史遗留问题及相对妥善解决的方案。深圳法律咨询网接下来就为您讲解一下相关的情况。
（一）对于农村集体土地出租合同效力的法律分析
今朝，浙江省范围内跟着“三改一拆”事情的推动，棚户区拆迁布置事情的实行，伴有此类事情的开展往往会遇到集体地皮的征收题目。但理想中不少如许的地皮以出租等种种方式被占用，且大部分还用在非农设置装备摆设。
加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位、村委会随意订立租赁合同等问题，都不可避免地对政府征收工作造成了极大的影响。为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。
《地皮管理法》第四十三条第一款划定，“任何单元和小我私家举行设置装备摆设，需求应用地皮的，必需依法请求应用国有地皮；然则创办州里企业和村民设置装备摆设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
《屯子地皮承包法》第三十二条划定，“经由过程家庭承包获得的地皮承包经营权能够依法采用转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第三十三条规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。
以上法令划定注解，屯子集体经济构造（村民委员会）让渡集体地皮使用权的权限是遭到法令限定的。起首，集体地皮的应用仅限于创办乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公益事业。其次，除特殊情况外，集体土地不得用于非农业建设。最后，土地承包经营权虽可依法流转，但仍不能改变其性质和用途。
今朝的近况是出租的屯子集体地皮大多由承租人用于设置装备摆设厂房、出产谋划或是设置装备摆设门面商铺等商业设施行为，显然该行为使集体土地的性质和用途发生了变化，是与我国法律关于农村集体土地的使用原则上只能用于农业用途的强制性规定所违背的。
（二）屯子集体地皮租赁的程序性问题
《地皮管理法》第十一条第二款划定，“农夫集体所有的地皮依法用于非农业设置装备摆设的，由县级国民当局挂号造册，核发证书，确认建设用地使用权”。第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。
《地皮管理法实行条例》第四条第二款划定，“农夫集体所有的地皮依法用于非农业设置装备摆设的，由地皮使用者向地皮所在地的县级国民当局地皮行政主管部分提出地皮挂号请求，由县级国民当局挂号造册，核发集体地皮使用权证书，确认设置装备摆设用地使用权”。
第六条划定，“依法转变地皮所有权、使用权的，因依法让渡地上建筑物、构筑物等附着物致使地皮使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。
深圳法律咨询网认为，以上法令划定注解，我国实施地皮权属的法定挂号轨制，让渡土地使用权必须进行变更登记，否则，不产生效力。目前农村集体土地出租大多未依法进行变更登记，应当是不产生效力的。综合以上阐发，今朝大部分的屯子集体地皮租赁条约无论在内容上，仍是在程序上都是违背我国法律、行政法规的强制性规定的，应推断为为无效合同。