深圳房产律师为您讲解停车位首先满足业主需要是什么意思

　　《物权法》第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑面积内规划用于停放汽车的车位、车库的权属，由当事人通过出卖、赠与或者出租的方式约定。占用业主所有的道路或者其他场地的停车位停放汽车的，属于业主共同管理。深圳房产律师就来为您解答一下有关的情况。

　　在《物权法》中单独一条规定了建筑物区划使用上的停车位归属问题，看似非常详细，实际上在司法实践中还存在诸多问题。首先，“建筑分区”过于笼统，在实际使用中容易出现误用，不利于界定权利义务的归属。

　　其次，第一款对停车位的使用作出了非常笼统的规定，既没有说明谁是满足需求的主体，也没有明确满足业主需求的标准。在实践中，这一条款引起了许多问题和争议。第三，第二段，对于“停车位、车库规划”没有给出明确的定义，在实践中存在很多争议。

　　鉴于物权法关于车位的相关规定过于宽泛，司法实践中争议较大，最高人民法院专门出台了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)，将如何满足业主需求的义务主体限定为建设单位(开发商)，以 "分摊比例 "作为满足标准。

　　具体规定如下:建设单位按照分摊比例以出售、赠与、出租等方式向业主处分车位、车库的，应当认为其行为符合《物权法》第七十四条第一款“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例，是指规划建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库和住房单元的比例。

　　然而，此司法解释也并未阐明社会实践活动当中所存在的问题。首先, 将配置比例可以作为一个满足企业业主需要的标准以及是否选择合适。义务教育主体难道仅限于开发商，或是应有其他国家主体，如业委会或业主大会（业委会或业主大会制度是否发展具有重要主体资格尚在争论，在此不展开叙述，仅仅只是作为与开发商相对应的角色提出）。

　　此外，违反“应首先满足业主的需要”的义务，是否要承担必要的法律后果？法律后果是什么？在立法解释和司法解释中，没有明确的答案，这也是司法实践中一个有争议的问题。有学者认为，法律后果可撤销的法律后果，应赋予业主撤销权。也有学者认为，这是一个“强制性条款”，应该是一个无效的法律后果。原因是该条文不仅使用了“应该”一词，更重要的是，该条文是为了调整“公共利益”。

　　目前，争议主要集中在以下两个方面。一是根据分配比例确定满足业主需求的标准在实践中是否可行，还是根据不断发展的实际情况改变标准并进一步确定；第二，应尽快明确“首先满足业主的需求”是否必须遵守，如果违反这一规定会有什么法律后果？

　　第三，关于“满足业主需要”的判断标准。关于建筑物区分所有权解释的提法，业内一直有不同的理解，这与“首先满足业主的需求”有关。

　　一种理解为此项工作规定，在于学生明确企业业主的优先选择购买权或者是优先承租权。有观点我们认为，规定此内容的效力问题在于业主信息可以在开发商或其他知识产权人出售或出租车位时，应该被告知，并且在同等经济条件下，本小区业主自己拥有 优先考虑购买权或承租权。

　　然而，对于这种理解有许多反对意见。有人认为，这种理解只能作为一种书面理解，实际上并没有赋予业主相应的权利，原因是，在所谓的平等条件下，实际上在实践过程中是不可能存在的，只有通过简单的价格手段，发展商才能无视业主的优先购买权或优先租赁权，这违背了《物权法》的原意。

　　第二种理解是，在实践中，“首先要满足业主的需求”需要受到时间条件的限制。也就是所谓的“第一”应该是限制开发商在一定时间范围内出售或出租车位。从而真正满足业主的需求。比如，有人认为法律应该设定长期的限定销售期(如入住率三分之二或五年以上)和短期的限定租赁期(如入住率三分之二或两年)。在此期间，开发商不得将车位出售或出租给业主以外的任何人。

　　然而，深圳房产律师注意到，在最高法院颁布司法解释时，却放弃了时间标准，倾向于匹配标准。究其原因，有学者认为时间标准偏离了物权法第七十四条的精神，不符合停车位作为居住小区配套设施的属性和功能。业主有权从其已购买住房并享有单独建筑物会员资格的住宅区首先满足对停车位的需要。