深圳房产律师来讲讲未签订购房合同但已经支付了房费性质如何

　　陈与李夫妻关系。2001年3月12日，李与一家公司签订了“商品房销售合同”，同意购买一家公司的朝阳区。合同第十五条规定： “卖方应当自交付使用商品房之日起七百二十日内，将卖方提供的所有权登记材料提交产权登记机关备案。”深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　2007年4月17日，陈和李协议离婚。2008年，由于李未能偿还住房贷款银行的贷款，李银行以A 公司为担保人的账户中的剩余贷款、利息等资金，李至今未能偿还 A公司上述资金。2014年，陈某起诉李，要求他确认房子属于陈某。此案经法院调解，双方达成调解协议，协议如下： 上述房屋权利和义务朝阳区归陈某所有。陈某到法院后：要求一家公司出具房产证明。

　　甲公司辩称：首先，该房屋是的前夫李与我公司签订的买卖合同。争议房屋的剩余贷款尚未还清，银行已从我公司账户中提取剩余未偿还贷款，李至今未向我公司还款，故房产证至今未办结。其次，我司与陈某没有形成任何协议，陈某的主体资格不合格。

　　法院认定，构成房屋与公司契约关系的当事人是李，陈本人不是契约当事人，虽然李与陈在2014年的一起房屋所有权诉讼中达成调解协议，确认房屋相关权利属于陈无公司参与调解，但该协议只适用于陈与李之间，对于陈根据李与某公司签订的商品房买卖合同以及民事调解文件对某公司提起的诉讼不具有法律效力，没有事实和法律依据，法院不能予以支持。因此，法院驳回了陈的所有指控。

　　合同法第六十七条规定：当事人之间有债务，有履行的先后顺序。如果一方当事人不首先履行，另一方当事人有权拒绝其履行要求。如果第一方不遵守合同，第二方有权拒绝其相应的履行要求。第八十四条规定，债务人将合同项下的全部或者部分义务转让给第三人的，应当征得债权人的同意。

　　本案中，A公司系与李某签订《商品房进行买卖双方合同》，由李某购买行为涉案房屋，在合同规定履行管理过程中，因李某未按时向购房地贷款发展银行可以偿还长期贷款，银行从作为保证人的A公司资本账户中划取了李某的剩余资金贷款、利息等款项。在李某给付A公司通过上述问题款项发生之前，A公司员工有权选择拒绝为李某办理相关涉案房屋的所有权证。

　　陈某虽与李某签订调解服务协议分析确认涉案房屋归陈某所有，但该协议未经A公司基本同意，故该约定仅对陈某与李某有约束力，对A公司之间并无其他法律制度效力。且A公司对李某的抗辩权亦可及于陈某。故陈某仅依《商品房买卖交易合同》以及我国民事调解书要求A公司就涉案房屋信息申请注册登记部门备案、办理所有权登记手续费用以及业务办理房产证的请求，于法无据，因此，法院建设做出的判决是合法的、恰当的。

　　2006年1月13日，陈先生通过北京仪庄供电公司购买了 A 公司出售的北京经济技术开发区房屋。同日，公司在缴付所有购买费、契税、房屋维修基金及印花税后，向陈某发出收据。入住后，甲公司将房子交给了陈某。陈已在该房屋居住9年多，A公司一直拒绝为陈申请该房屋的所有权证明，因此法院要求 A 公司在30天内申请该房屋的所有权证明。

　　甲公司辩称，不同意陈某的全部诉讼请求。陈某从未与我公司签订书面商品房买卖合同，双方不存在买卖合同关系。我司与亦庄供电公司签订了团购协议，我司只是在履行与亦庄供电公司的协议。陈某办理产权证的条件尚不具备。我公司与亦庄供电公司的协议写明只有在房产售完后才能办证，协议约定亦庄供电公司要提供便利条件。目前这个小区还有房子没卖出去，无法办理产权登记手续。

　　法院认为：当事人虽未订立书面销售合同，但一方已履行了主要义务，另一方接受，合同成立。在这种情况下，陈某向一家公司支付购房费用，比如房费，一家公司就收到了这笔钱。

　　深圳房产律师提醒大家，A公司还把房子交给了陈某，他已经在房子里住了很多年了。因此，法院认定，一家公司与陈某之间建立了商品房销售合同关系。根据事实，陈某已经完成了全部房款的支付义务，公司作为卖方应当履行协助陈某办理房屋产权登记手续的义务。