上海房屋纠纷律师谈无房屋验收证书能交房吗

　　案例：2019年4月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区的房屋，房屋总金额1,668,024元。合同第八条约定，“出卖人应当在2020年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”。

　　合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金”。

　　合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用”。双方签订的《商品房买卖合同》附件四中第五条第2款约定，“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。

　　合同签订后，原告按约定支付了房屋全部价款。工程竣工后，被告于2020年10月31日通过邮寄方式向原告发出收(验)楼通知书，由他人代收(超市)。原告认为，未收到收楼通知书及收房需补齐物业费、采暖费，因此未收房并诉至法院要求被告赔偿逾期交房违约金。

　　一审法院另查明：被告于2020年11月25日取得案涉房屋的辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，竣工验收时间为2020年10月26日。党连久、王颖向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿原告逾期交房违约金29,690元；二、诉讼费由被告承担。

　　一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告应按约定日期将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告。

　　上海房屋纠纷律师根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四中第五条第2款及《商品房买卖合同》第八条约定，以及被告提供的工程竣工验收报告、工程竣工验收备案书，可知案涉房屋符合合同约定的交付条件，且被告已通过邮寄方式书面通知原告对案涉房屋进行验收，被告已履行相关交付义务，故关于原告提出房屋不具备交付条件的理由，没有事实和法律依据，不予支持。

　　关于原告提出拒绝收房原因是未收到收楼通知书，被告已通过EMS向《商品房买卖合同》中原告地址邮寄收楼通知书，原告虽提出不在此地居住，但对邮寄单中记载的联系电话无异议，故虽记载签收结果为超市代收，被告已履行通知原告收房的义务。另，原告在庭审中表示，其知道被告没有取得涉案房屋的竣工验收备案，故在合同约定的交付日期未收房，即原告已明确知晓收房事宜。关于原告提出的收房需补齐物业费、采暖费，因此未收房的理由，不是拒绝收房的合法理由，故对于原告的诉讼请求不予支持。

　　一审法院判决：驳回原告党连久、王颖的诉讼请求。党连久、王颖上诉请求：1.撤销一审判决，改判支付上诉人逾期交房违约金29,690元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

　　事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。案涉房屋于2020年10月31日前不具备交付条件，被上诉人亦没有履行告知义务，被上诉人应按照合同约定给付逾期交房违约金。2020年11月3日，沈阳市浑南区城市建设局向被上诉人下达《责令停止交付通知单》，上海房屋纠纷律师明确告知被上诉人停止交付房屋，也就意味着案涉房屋客观上不能交付，符合《商品房买卖合同》第九条约定情形。并根据《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》载明，截止至2020年11月25日，被上诉人才取得竣工验收备案书，故被上诉人在2020年10月31日根本不具备交付条件。

　　金道公司经二审法院传唤未到庭发表答辩意见。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人党连久、王颖提交新的证据如下：证据一，恒大广场物业服务中心当时作为售楼处，贴有浑南区城市建设局的封条，封条标明的日期是2020年12月25日。

　　证据二，人民网领导留言板答复件，标题是恒大中央广场违规交房。以上两个证据用以证明被上诉人在未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》情况下交付使用，浑南区城建局按被上诉人违反《沈阳市商品住房交付使用管理办法》第十二条规定，查封房屋交付现场并下达责令停止交付通知,并责令被上诉人停止交付使用行为。被上诉人违反了《商品房买卖合同》中第八条规定的，“依照地方政府的有关规定”的条款，同时违反了《商品房买卖合同》附件四第五条第1点及《沈阳市商品房交付使用管理办法》(沈阳市人民政府第五十五号令)的第十一条。

　　证据三，《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》显示盖章生效的日期为2020年11月25日，用以证明案涉房屋并未在2020年10月31日前具备交付条件。被上诉人违反了《商品房买卖合同》第八条、附件四第五点中第1点及《沈阳市商品房交付使用管理办法》第五条第(二)项。证据四，被上诉人提供的EMS邮件跟踪记录单,用以证明邮寄地址不是合同地址，没写具体门牌号，投递方式是超市代收不是本人亲自签收。虽然电话是本人电话，但没有接到过电话。截止到2021年11月12日仍未收到被上诉人的书面交房通知，可见被上诉人未按合同约定地址进行有效投递。二审法院对上述证据均予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。

　　二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人党连久、王颖与被上诉人金道公司之间签订的《商品房买卖合同》系基于当事双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。二上诉人已按照合同约定履行交付房款的义务，被上诉人亦应在合同约定的期限内将符合约定交付条件的商品房交付给二上诉人。

　　关于二上诉人党连久、王颖提出被上诉人金道公司未依约交付房屋，应给付逾期交房违约金的上诉主张，经查，上海房屋纠纷律师根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，金道公司应当在2020年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。

　　双方签订的《商品房买卖合同》附件四中第五条第2款对“该商品房经验收合格”作出明确约定，即“由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》”。

　　我国《建筑法》《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》均规定，建设单位在收到建设工程竣工验收报告后，应当组织勘察、设计、施工、工程、监理等有关单位进行竣工验收，验收合格并出具书面验收合格报告。本案中，案涉房屋已取得建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方联合出具的《房屋建筑工程竣工验收报告》，于2020年6月取得案涉房屋楼盘电梯的《特种设备使用标志》，于2020年10月12日取得案涉房屋楼盘的《建设工程竣工验收消防备案凭证》，并于2020年11月25日取得案涉房屋的《竣工验收备案书》，其上载明竣工验收时间为2020年10月26日。

　　上海房屋纠纷律师综合以上事实，案涉房屋在合同约定的交付期限届满前已符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。关于二上诉人提出因沈阳市浑南区城市建设局向被上诉人下达《责令停止交付通知单》，被上诉人客观上无法交付房屋的问题。

　　经查，沈阳市浑南区城市建设局作出的《责令停止交付通知单》系因接到群众投诉，案涉楼宇在未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的情况下交付使用而出具，并非以案涉房屋不符合验收合格条件为由作出。《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》系《沈阳市商品住房交付使用管理办法》中规定的事项，属于管理性规范。案涉园区已有部分业主办理了入住手续并实际居住，二上诉人未提供证据证明案涉房屋存在主体质量问题而影响居住使用。故二上诉人提供的现有证据并不足以证明案涉房屋不符合合同约定的交房条件，故对二上诉人的该项主张，二审法院难以支持。

　　至于二上诉人提出被上诉人向其邮寄的售楼通知书未写明具体门牌号，由超市代收而并非本人签收，被上诉人未履行书面通知义务的问题，经查，金道公司邮寄的地址为双方合同约定的通讯地址，备注电话号码亦为合同所载明的电话，可以认定被上诉人金道公司已按合同约定履行了通知义务，故对二上诉人提出的至今未收到收楼通知书的上诉请求，二审法院亦不予支持。综上所述，上诉人党连久、王颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。