房屋预告登记具有哪些法律效力？深圳房产律师为您讲解

　　预告登记是指为保存申索而进行的房地产登记，其目的是改变将来的房地产物权，其功能是使已登记的申索具有物权效力，限制债务人对其房地产的处分，以保证债权人将来实现其债权。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　《物权法》规定，“房屋买卖双方当事人或者其他房地产买卖协议”可以申请预告登记。为了避免字面上的理解，即在签订房地产买卖协议时可以将《民法典》修改为“当事人签订房地产买卖或其他房地产产权协议”，明确预告登记适用于房地产买卖，包括协议变更产权。

　　预告登记在预售住房领域运用较多，在现房领域运用较少。究其原因，与以下因素有关。一个是与网络签名记录的关系。预售商品房网络签订的预售商品房合同是预售商品房登记注册的申请要求。库房网签署备案并无法律依据作为房地产登记的前提条件，其效力也低于通知登记。

　　最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要（2015年）》规定，处理一居室单元房买卖纠纷，一般应当根据房屋所有权变更登记、房屋合法占有和买卖合同成立情况确定权利保护顺序。网签记录一定不能抵消合同债权提前成立的时间。

　　最高人民法院第350号民事判决明确指出，商品房网上登记不具有产权变更的性质，而是管理商品房销售合同的行政部门措施，即使购房者在网上登记，案件涉及的财产只有索赔权，没有索赔物权，不能排除执行。受让人可以抗拒执行，并阻止法院处置房地产。因此，仓储式住房网络不会产生通知登记的效力，不能取代现有的住房通知登记。

　　二是与限售政策的关系。目前限购限售政策没有明确的法律依据。即使注册机构为了执行政府政策而限制注册，但从诠释学的角度来看，它无权擅自“排列”文件，认为它们涵盖了预先注册。预告登记是对未来债权的物权保护。

　　现在索赔不能发生的原因可能是客观上的，比如商品房预售。也可能主观上做不到，约定的条件或期限还没有发生或到达。该房屋仍处于限售期，无法办理过户登记，不影响购房合同的效力。双方可以约定在限售期满后办理过户登记，是附条件合同，合法有效。在此期间，为了保护购房者的利益，可以先进行房屋买卖预告登记，避免房东一房多卖。登记机构在限制期间不进行不动产提前登记，没有明确的依据。

　　（一）居住权的登记管理机构

　　《民法典》首次在机构一级引入居留权，但其规定很简短。居留权起源于罗马法，即“占有和使用他人拥有的全部或部分房屋及其附属设施的权利”，父母保护家庭成员和奴隶以及其他人的非正统继承权和生活权益，使其他家庭成员的继承人有房可依。

　　这一制度被法国、德国、意大利等国家继承和扬弃，作为一种地役权观点，限制了物权、用益物权的规定，准用益物权的规定。《房地产登记暂行规定》明确规定，需要登记的房地产，由房地产登记机关登记。我国的居住权是在用益物权的分类中规定的，用益物权是在房屋上设立的，属于不动产物权，应当由不动产登记机关登记。

　　（二）居留权登记事项

　　《民法典》规定，居住权的设立应当采用书面形式，合同一般包括住所所在地、居住条件和要求、居住权期限等内容。居住条件和要求不应作为登记项目记录在登记册中。不动产登记簿上只能记载有登记能力的权利或约定。居住权的居住条件和要求只是债权协议，类似于租赁要求，没有物权效力，不会引起权利归属的变动。公示对于权利交易没有法律意义，没有必要纳入不动产登记事项，会增加登记和权利人的负担。居住权期限、居住地点、居住权等事项。

　　深圳房产律师认为，涉及相对人交易安全，经公示后能够产生公信力和善意取得效力的，应当记载于登记簿。住宅的一部分可以设立居住权，这在实践中也是必要的。登记时，可以用文字或示意图来确定房间位置。居住权的设立对房屋价值影响较大，应作为登记信息，可供利害关系人查询。