深圳房产交易律师预防和化解二手房买卖合同纠纷

　　准确把握房地产宏观调控政策的性质和精神实质，依法妥善运用审判职能保障二手房交易市场的正常交易秩序，引导房屋交易回归居住属性，促进二手房交易市场健康平稳发展，保护交易主体的合法权益，是法院为经济社会发展大局服务的职能体现。以下深圳房产交易律师就有效预防和化解此类纠纷提出若干对策建议。
 

   　1. 加强部门联动，综合治理行业不规范行为

　　加强与有关部门、管理机关、行业协会的沟通，厘清核心矛盾和政策导向，加强行业监管，为化解矛盾、解决纠纷提供可行性建议，形成合力，探索切实解决此类纠纷的路径。

　　建议立法机关和相关部门进一步完善房地产中介行业的相关法律和规范制度，细化中介机构在居间服务各环节中应当承担的义务和相关责任，保障房地产中介市场的健康发展。

　　建议相关部门进一步健全信息共享机制，探索建立相对统一的房地产居间活动违法违规行为举报投诉平台，畅通违法违规行为的通报、移送渠道，确保各类违法违规行为能够被及时发现、及早处置。

　　建议建立和完善中介机构及从业人员信用档案制度，对严重违反法律规定和行业规范的机构和个人，纳入信用的档案黑名单，进行媒体曝光、取消从业资格，依法从严查处。
 

　　2. 完善调处机制，促进纠纷快速稳妥化解

　　加大对二手房屋买卖合同纠纷案件的调解力度，积极引导当事人诉前调解，强化司法审判与行政调解、司法调解之间的制度衔接，努力将矛盾化解在诉前。

　　深圳房产交易律师针对二手房屋买卖合同纠纷案件的特点，加强与住建、房管、工商、物价等部门的沟通联系，共同排查矛盾纠纷，打造多层级、全方位的二手房屋买卖合同纠纷解决联动机制，积极整合各方力量，以对话和协商方式化解矛盾，发挥多元化纠纷解决机制的作用。

　　发挥居委会、业委会等桥梁纽带作用，及时介入房屋买卖合同纠纷的化解，把纠纷化解在诉前。进一步完善在线多元解纷机制，运用“一站式多元解纷平台”以及 “委托调解掌上平台”等为群众提供菜单式解纷机制，提升纠纷化解的便捷性。
 

　　3. 加强宣传指引，提升公众法治意识和风险意识

　　充分发挥法院作为法治宣传主阵地的作用，通过发布二手房屋买卖合同纠纷的典型案例、类案指引、风险提示要点等方式，增强社会大众对法律法规的理解和对政策风险的预期，引导公众理性购房、诚信履约，不从事做低房价规避税费、“假离婚”逃避限购等不规范行为，形成守法诚信的交易环境，增强市场主体对于交易风险的防范意识，提升交易主体依法理性维权的能力。

　　社会大众在二手房屋买卖过程中，可以着重从几个方面入手防范交易风险：

　　一看政策是否知悉。买卖房屋是重大财产的取得和处分，交易双方都应该秉持谨慎的态度。在买卖房屋之前应认真仔细地了解现行房地产调控政策的内容，并对政策的可能变动建立基本的心理预期。如在房价增长过快情况下，应存在调控政策可能收紧的基本预期，避免合同履行的政策性障碍。

　　二看中介是否正规。二手房屋买卖金额大、流程繁琐、风险高，委托中介机构提供居间服务日益成为必选项。在中介的选择上应严格把关，对中介公司要进行尽职调查，比如可以通过中国裁判文书网查询中介公司过往的涉诉情况，也可以通过点评网站查看用户评价，以及通过与中介人员的交谈、查看相关证照、询问公司业务流程和财务制度等方式实地考察，尽量选择比较靠谱和规范的中介公司。

　　三看对家是否靠谱。对于买家而言，仔细了解卖家的资产负债情况、出售目的、家庭成员等信息；可浏览最高人民法院网站、天眼查等平台查询卖家及其名下公司是否涉讼以及是否存在失信、限高等情况。

　　在签约前要仔细核对卖家的身份证、户口本等，确认前来签约的人员是房产证上登记的所有权人，如果有所有权人无法到场签约的情况，应要求提供经过公证的授权委托书。对于卖家而言，可以通过询问、要求买家提供户口本、社保缴纳记录等材料核实买家有无购房资格，有无房款支付能力等。

　　四看房屋有无瑕疵。看房时，仔细查看房屋有无漏水等重大的瑕疵，可以向居委会、物业公司、邻居了解房屋是否存在其它买家可能介意的情形。

　　签约前应要求产权人凭相关证件到房管部门调取预售房屋的最新产调信息，核实房产证上的信息与不动产登记薄上的信息是否一致、卖家取得房屋的方式和时间（这关系到不同的税费标准，如赠与取得的房屋再售时税收比较高，满五年唯一的房子税费比较低等）、有无登记的居住权、抵押情况以及户口及学籍占用情况。

　　五看合同是否完备。买卖双方应在正规、专业的中介公司的协助下，对房屋买卖合同的条款进行协商，并将协商一致的结果通过书面形式予以固定。尤其是对于容易产生纠纷的交易流程中的各个时间点、税费的承担、抵押情况及涤除的时间、违约责任等应逐一进行明确约定，避免履行中出现争议。

　　六看行为是否合规。守法诚信是防范交易风险的最好方式，不要心存侥幸，企图通过伪造社保缴纳证明、“假离婚”、签订阴阳合同等方式规避国家限购限贷政策。一旦发生纠纷，相关条款或合同可能会被认定为无效，并承担相应损失，得不偿失。

　　七看证据是否留痕。在交易中应注意对证据进行保全。尽量选择在有视频监控的场所进行洽谈，或者在征得对方同意的情况下，进行全程录音。双方口头达成的一致意见，应尽快形成书面协议。对合同条款的修改要双方签字确认。保存好相关微信、短信记录，留存中介公司具体经办人的姓名和联系方式。
 

　　1. 加强宣传指引，提升公众法治意识和风险意识

　　充分发挥法院作为法治宣传主阵地的作用，通过发布二手房屋买卖合同纠纷的典型案例、类案指引、风险提示要点等方式，增强社会大众对法律法规的理解和对政策风险的预期，引导公众理性购房、诚信履约，不从事做低房价规避税费、“假离婚”逃避限购等不规范行为，形成守法诚信的交易环境，增强市场主体对于交易风险的防范意识，提升交易主体依法理性维权的能力。

　　社会大众在二手房屋买卖过程中，可以着重从几个方面入手防范交易风险：

　　一看政策是否知悉。买卖房屋是重大财产的取得和处分，交易双方都应该秉持谨慎的态度。在买卖房屋之前应认真仔细地了解现行房地产调控政策的内容，并对政策的可能变动建立基本的心理预期。如在房价增长过快情况下，应存在调控政策可能收紧的基本预期，避免合同履行的政策性障碍。

　　二看中介是否正规。二手房屋买卖金额大、流程繁琐、风险高，委托中介机构提供居间服务日益成为必选项。在中介的选择上应严格把关，对中介公司要进行尽职调查，比如可以通过中国裁判文书网查询中介公司过往的涉诉情况，也可以通过点评网站查看用户评价，以及通过与中介人员的交谈、查看相关证照、询问公司业务流程和财务制度等方式实地考察，尽量选择比较靠谱和规范的中介公司。

　　三看对家是否靠谱。对于买家而言，仔细了解卖家的资产负债情况、出售目的、家庭成员等信息；可浏览最高人民法院网站、天眼查等平台查询卖家及其名下公司是否涉讼以及是否存在失信、限高等情况。

　　在签约前要仔细核对卖家的身份证、户口本等，确认前来签约的人员是房产证上登记的所有权人，如果有所有权人无法到场签约的情况，应要求提供经过公证的授权委托书。对于卖家而言，可以通过询问、要求买家提供户口本、社保缴纳记录等材料核实买家有无购房资格，有无房款支付能力等。

　　四看房屋有无瑕疵。看房时，仔细查看房屋有无漏水等重大的瑕疵，可以向居委会、物业公司、邻居了解房屋是否存在其它买家可能介意的情形。

　　签约前应要求产权人凭相关证件到房管部门调取预售房屋的最新产调信息，核实房产证上的信息与不动产登记薄上的信息是否一致、卖家取得房屋的方式和时间（这关系到不同的税费标准，如赠与取得的房屋再售时税收比较高，满五年唯一的房子税费比较低等）、有无登记的居住权、抵押情况以及户口及学籍占用情况。

　　五看合同是否完备。买卖双方应在正规、专业的中介公司的协助下，对房屋买卖合同的条款进行协商，并将协商一致的结果通过书面形式予以固定。尤其是对于容易产生纠纷的交易流程中的各个时间点、税费的承担、抵押情况及涤除的时间、违约责任等应逐一进行明确约定，避免履行中出现争议。

　　六看行为是否合规。守法诚信是防范交易风险的最好方式，不要心存侥幸，企图通过伪造社保缴纳证明、“假离婚”、签订阴阳合同等方式规避国家限购限贷政策。一旦发生纠纷，相关条款或合同可能会被认定为无效，并承担相应损失，得不偿失。

　　七看证据是否留痕。在交易中应注意对证据进行保全。尽量选择在有视频监控的场所进行洽谈，或者在征得对方同意的情况下，进行全程录音。双方口头达成的一致意见，应尽快形成书面协议。对合同条款的修改要双方签字确认。保存好相关微信、短信记录，留存中介公司具体经办人的姓名和联系方式。