上海房产合同律师讲法律如何认定他人代付款买房

　　案情简介

　　2020年8月21日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《二手房买卖合同》，约定按照人民币580万元交易被告（卖方）名下位于海尔绿城丽园的房产。合同约定：买方于合同签订当日支付部分首付款200万元后，卖方将房屋钥匙交予买方进行装修等事宜。原告（买方）的舅舅于合同签订后向被告被告（卖方）账户转账200万元，但被告（卖方）并未按照合同约定履行其钥匙交付、协助原告（买方）进行装修的义务。经原告（买方）催告后仍未履行，现已逾期超过三十日，原告（买方）为维护自身合法权益，上海房产合同律师根据合同第十条第一款第二项的约定，原告（买方）特此要求解除双方之间的《二手房买卖合同》，并要求被告（卖方）退还全部已付房款、按照原告（买方）全部已付房款的30%支付违约金。

　　法院审理观点

　　法院认为，原告（买方）与被告（卖方）签订的《二手房买卖合同》、《借款担保合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《借款担保合同》系双方为担保《二手房买卖合同》的正常履行而签订，因原告（买方）与被告（卖方）已协商一致，于2020年12月18日解除了双方签订的《二手房买卖合同》，且被告（卖方）已返还200万元首付款，《借款担保合同》的合同目的已无法实现，被告（卖方）诉请解除《借款担保合同》，并要求原告（买方）协助办理案涉房屋的抵押登记解除手续，法院予以支持。

　　上海房产合同律师本案争议的焦点问题是：原告（买方）、被告（卖方）是否构成违约。

　　1.关于原告（买方）是否构成违约。第一，《二手房买卖合同》并未明确排除由第三人代为支付购房款，第三人系原告（买方）舅舅，其向被告（卖方）的转账附言明确记载为“丽园购房款”，案涉房屋系被告（卖方）在海尔绿城丽园的唯一房屋，上述事实足以确认代替原告（买方）于合同约定日期履行了付款义务。第二，《二手房买卖合同》约定：“2、买方承诺及时向卖方支付剩余首付款，即人民币300万元，付款日期不得晚于2020年10月31日，支付完成后当日卖方将房屋交付给买方并办理300万元的抵押登记。”原告（买方）未按合同约定支付300万元首付款，构成违约。

　　2.被告（卖方）是否构成违约。《二手房买卖合同》约定：“卖方承诺于部分首付款（即200万元）交付后的当日，卖方将房屋钥匙交予买方进行装修使用。”原告（买方）已按合同约定于合同签订当日支付200万元首付款，被告（卖方）在未与原告（买方）协商一致的情况下，自行修改房屋密码，致使原告（买方）无法进入案涉房屋，被告（卖方）构成违约。

　　《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿责任。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，综合考虑双方的过错程度、履行合同预期利益、双方实际损失等因素，法院酌定被告（卖方）向原告（买方）支付以已收首付款200万元为基数，自2020年8月21日起至2020年11月11日至，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的违约金。对原告（买方）诉请被告（卖方）支付律师费、被告（卖方）诉请原告（买方）支付违约金及律师费的诉讼请求，法院均不予支持。