深圳房产案件律师对逾期付款违约金的认定

　　案情简介

　　2020年6月29日，原告（卖方）与被告（买方）经房地产经纪有限公司提供居间服务，签订了《济南市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》，双方在合同中约定：

　　（1）被告（买方）购买原告（卖方）所有的位于济南市历下区某房屋，建筑面积为63.93平方米；

　　（2）房屋成交价格为人民币950000元，被告（买方）作为买受人在签订合同的同时支付定金人民币10000元；

　　（3）被告（买方）作为买受人采取申请商业银行贷款方式支付购房款，在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，如仍未批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人应在接到贷款机构或居间服务方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款支付给出卖人；

　　（4）买受人逾期履行本合同其他约定义务超过30日的，构成根本违约，买受人应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售方支付违约金。

　　前述合同签署后，原告（卖方）作为出卖人，严格履行了各项合同义务，于2020年7月13日配合被告（买方）完成了网签，于2020年12月15日申请银行贷款所需的面签手续，于2021年1月12日办理房屋过户转移登记手续。2021年2月4日，经贷款银行放款，被告（买方）支付原告（卖方）房款860000元，经原告（卖方）多次催促，仍有80000元尾款至今未付，严重损害了原告（卖方）合法权益。根据双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》，被告（买方）的行为已严重违约。
 

　　法院审理观点

　　法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告（卖方）与被告（买方）签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，法院对该合同效力依法予以确认。

　　关于剩余购房款支付问题。根据查明的案件事实，双方均认可剩余80000元房款被告（买方）尚未支付，故对于原告（卖方）主张被告（买方）向其支付剩余房款8万元的诉讼请求，法院依法予以支持。

　　关于逾期利息及违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

　　本案中，房屋买卖合同就违约责任作出了相关约定。违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告（卖方）既主张剩余房款的逾期利息损失，又主张违约金，但原告（卖方）未举证证明其实际损失情况，现被告（买方）认为违约金过高，需要调整。

　　法院根据双方的履约情况结合相关规定进行调整，酌定以未支付房款80000元为基数，以全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.95倍为标准计算逾期利息及违约金。因房屋买卖合同明确约定“付款时间为购买方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，自行支付给出售方”，银行实际发放贷款的时间为2021年2月4日，故上述逾期利息及违约金的起算点为2021年2月20日。

　　关于深圳房产案件律师费以及保全保险费。因涉案房屋买卖合同中有明确约定，并且被告（买方）对原告（卖方）上述费用支出并无异议，法院对原告（卖方）主张的律师费、保全保险费依法予以支持。