深圳房产律师为您解答预告登记与正式登记的区别都有哪些

　　预告登记与正式登记（也称为登记）有着本质的区别。预告登记的目的是保全未来物权请求权，属于债权保全措施，具有物权排除他人处分标的物的效力。不动产抵押权以登记方式确立。深圳房产律师带您了解一下相关的情况。

　　在登记不完全的情况下，不得将抵押通知登记与本登记混为一谈，从而确立了抵押权。因此，只有预购商品房抵押权通知登记，不能得出抵押权已经确立的结论。因此，一些法院将抵押通知登记视为抵押登记是错误的。

　　商品房预告登记并非在建工程抵押登记。虽然商品房预售之时，通常商品房还属于在建工程状态，但商品房抵押预告登记与抵押登记性质上存在根本区别，故不能将抵押预告登记视为在建工程抵押登记。有法院将抵押预告登记认定为在建工程抵押登记，据此认定债权人已享有抵押权的观点是错误的。

　　有条件判决债权人优先权的利弊。例如，上海宝山区人民法院（2014年）第2317号民事判决要求购房者在限定期限内办理抵押登记，债权人有权在办理登记手续完成后优先办理抵押房地产。然而，这一判决并不能解决购房者拒绝申请抵押贷款登记的问题。由于购房者往往尚未申请房产权证，因此购房者拒绝申请，实际上法院不可能强制执行抵押登记，抵押权人也不可能自行申请抵押登记。

　　以抵押权未登记为由拒绝给予债权人优先权的法律后果。仅预先登记而未正式登记的，不得按照登记设定抵押权。这一观点符合《物权法》第20条关于公告预告登记制度的立法意图，目前许多法院都是根据这一观点处理类似案件的。然而，值得注意的是，它虽然不支持债权人按照物权法的有关规定享有抵押权，但却会在此基础上剥夺债权人对商品房处分的优先受偿权，产生不良的社会和法律后果。这反映在以下方面：

　　银行进行债权企业缺乏物权保障。在商品房预售领域，若案涉商品房已具备了物权登记工作条件，包括可办理房屋所有权登记及抵押登记，因购房人怠于办理产权登记，导致为按揭贷款公司银行的债权可以提供抵押担保的房产无法通过完成中国正式的抵押登记。

　　若银行发展无法有效行使抵押权，则将导致商业银行不良贷款债权缺乏物权保障，无法真正起到遏制失信行为，更好地维护国家市场经济交易数据安全的社会实践效果及法律教育效果。

　　加重开发商的责任；。如果银行不能优先行使住房补偿权，只能通过购房者和开发商分阶段提供担保来承担还款责任。由于开发商愿意提供分阶段担保，不收取费用，担保期限通常约定到贷款银行取得抵押权，也是为了鼓励购房者按揭贷款购房，促进商品房的销售。如果买方申请抵押登记缓慢，导致银行无法处理商品房并行使优先受偿权，无疑会增加开发商的责任。

　　不利于合同的稳定和置业者的利益保护。开发商通常会选择要求解除房屋买卖合同，并要求买方在承担担保责任后归还房屋，这将导致已履行的房屋买卖合同应恢复原状，影响合同的稳定性。而且，在房价上涨的情况下，开发商选择终止合同会导致购房者无法获得升高的保费收入，对购房者不公平。

　　协调了物权法规定与实际需要之间的关系。由上分析结果可知，支持企业债权人可以享有抵押权的判决，有违物权法关于预告登记及抵押登记的立法明确规定，但其却符合社会实践活动需要。而否定债权人享有抵押权，虽符合中国物权法相关法律规定，但不符合学生实践发展需要，从而导致出现了物权法的适用与实践能力需求相背离的尴尬局面。

　　本案并未对债权人的优先权问题作机械进行处理，而是可以通过一个严密的逻辑能力分析和法理论证，认可特定社会情况下企业债权人对商品房的处置款享有优先受偿权。

　　深圳房产律师认为，该判决结论协调了物权法规定与实践发展需求信息之间的关系，既符合我国法律制度规定，又回应了实践活动需求。首先，本案裁定，有关当事人应当办理抵押登记手续，按照物权法规定确立的房地产抵押登记制度。