屋宇租赁作为优化屋宇资本设置的首要体式格局，无论对小我私家住房仍是企业谋划，都发挥着首要的感化。承租人购置能力有限或短期使用房屋，出租人不想转移房屋所有权却又想通过房屋获得收益时，签订租赁合同不失为最佳选择。但是，出租房屋若未办理房屋所有权登记，未获得所有权证书，租赁合同效力该如何认定？深圳律师今天就来带您了解详细情况。
一、屋宇无证的原因有哪些？
（一）历史遗留因素
1998年1月1日，《都会屋宇权属挂号治理设施》执行，确立了我国都会屋宇所有权挂号发证轨制。由于制度普及、推行工作的局限性，仍有少部分权利人没有及时依法办理所有权登记，导致其房屋至今没有房屋所有权证。
（二）未获得设置装备摆设工程规划许可证
《中华国民共和国城乡规划法》第四十条划定：“在都会、镇计划区内举行建筑物、构筑物、路途、管线和其余工程设置装备摆设的，设置装备摆设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”
没有依法请求办理设置装备摆设工程计划许可证，其工程建筑一般被认定为违章建房，不能申领房地产权属证书。
（三）擅自新建、搭建
依据《浙江省违法修筑措置划定》，在已竣工验收的设置装备摆设工程用地范围内私自新建、搭建，或许应用设置装备摆设工程新建、搭建的，皆属于违法建筑。除此之外，超出规划面积建房、擅自改变房屋使用性质等，也可能会导致无法取得房屋权属证书。
二、未获得权属证书的屋宇租赁合同是否必然无效？
《最高国民法院对于审理城镇屋宇租赁条约胶葛案件详细使用法令多少题目的说明》第二条划定：“出租人就未获得设置装备摆设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
依据上述划定可知，未获得屋宇权属证书的屋宇租赁条约原则上是有效的，然则同意出租人采用补救措施，可以按照法律规定申请补办建房审批手续，在一审法庭辩论终结前获得审批手续的，法院应当认定该房屋租赁合同有效。
三、法院是不是应自动对租赁合同效力进行审查？
未获得屋宇权属证书致使租赁条约原则上是有效的，但实践中常常存在这类情形：出租人与承租人之间产生纠纷诉之法院，但均未对合同效力提出异议，该种情形下，法院是否仍要核实房屋租赁合同效力？
最高法院（2017）最高法民终340号判决书确认，条约效能属于国民法院依权柄检察的局限，不受当事人诉讼要求限定。即最高法院觉得，条约效能是法院依权柄认定的内容，尽管双方均未对合同有效性提出异议，法院亦可在审理过程中对合同效力进行审查，认定合同无效。
四、屋宇租赁合同被认定有效后，责任该如何认定？
《合同法》第五十八条划定：“条约有效或许被撤消后，因该条约获得的财富，应该予以返还；不克不及返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
此类案件，应根据详细情形加以区分：
第一种情形，条约签定时，出租人未告诉承租人屋宇未获得屋宇权属证书，承租人过后才发明。该种情形属于出租人有意瞒哄房屋权利瑕疵，存在主观故意，是导致合同无效的主要原因，应承担主要责任。承租方未对房屋产权状况进行核实，也存在一定过错，应承担次要责任。
第二种情形，条约签定时，已在租赁条约中明确屋宇权属情形或承租方已通晓屋宇没有权属证书，仍基于实在意思表示签订租赁合同。该种情况下，双方均存在明显过错，应按照公平原则各自承担相应的责任。
五、租赁条约有效，租金和押金该如何处理？
《最高国民法院对于审理城镇屋宇租赁条约胶葛案件详细使用法令多少问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
租赁合同被宣布有效后，“房钱”的观点也不复存在，而是称之为“屋宇占领使用费”，具体支付标准可参照租赁合同中约定的租金标准。
深圳律师提醒大家，《合同法》第五十八条划定：“条约有效或许被撤消后，因该条约获得的财富，应该予以返还；不克不及返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。”因此，房屋租赁合同被宣告无效后，出租人应将押金返还承租人，其中涉及到相关费用扣除问题，根据实际情况具体确定。
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