深圳房产律师告诉买房人：买受人有权解除商品房买卖合同的十种情形

　　不可否认，买房是件大事。一旦签订合约，一般情况下不会轻易变动。但是在紧急情况下怎么解除合同呢?下面是深圳房产律师为你整理的相关信息，一起来看看吧。

　　一、开发商私自变更规划设计

　　《商品房贩卖治理设施》第24条：“房地产开发企业应该根据同意的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

　　经计划部分同意的计划变换、设想单元批准的设想变换致使商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知抵达之日起１５日内作出是不是退房的书面回复。买受人在通知抵达之日起１５日内未作书面回复的，视同接收计划、设想变换以及由此惹起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

　　“因本办法第二十四条划定的计划设想变换造成面积差别，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。”

　　《北京市都会房地产让渡治理设施》第43条：“房地产开发企业应该根据规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。

　　房地产开发企业确需变换计划许可证划定内容的，应该书面征得受影响的预购人批准，并获得计划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。”

　　二、购房者无奈取得房屋

　　商品房交易条约订立后，出卖人未告诉买受人，又将该房屋典质或出卖给第三人，致使商品房交易条约目标不能完成的，无奈获得房屋的买受人能够要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，买受人也有权解除合同。

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律问题的说明》第8条：“拥有以下情况之一，致使商品房交易条约目标不能完成的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

　　第10条：“买受人以出卖人与第三人恶意沟通，另行订立商品房交易条约并将房屋托付应用，致使其无奈取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

　　三、开发商有意隐瞒真相

　　开发商有意隐瞒没有获得商品房预售许可证实的究竟或许供应虚伪商品房预售许可证实；有意瞒哄所售房屋曾经典质、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律问题的说明》第9条：“出卖人订立商品房交易合同时，拥有以下情况之一，致使条约有效或许被撤销、解除的，买受人能够要求返还已付购房款及本钱、补偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

　　四、商品房质量问题

　　开发商托付的房屋应当是验收及格的商品房。买受人应先向工程品质监视单元请求重新核验，假如确属主体布局品质不合格，开发商应该办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体布局质量不合格给买受人造成的损失进行赔偿。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人也有权要求解除合同和赔偿损失。

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律问题的说明》第12条：“因房屋主体布局质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　第13条：“因房屋品质问题紧张影响失常寓居应用，买受人要求解除条约和补偿丧失的，应予支撑。托付应用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　五、商品房面积偏差超出3％

　　指商品房预售条约中的商定面积与产权挂号的实践面积发生误差。如果商品房买卖合同中有约定的则按照约定处理。

　　未商定处置体式格局的，根据《商品房贩卖治理设施》第20条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　条约未作商定的，按如下准则处置：（1）面积偏差比绝对值在３％之内（含３％）的，据实结算房价款；（2）面积偏差比绝对值超越３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时领取已付房价款本钱。买受人不退房的，产权挂号面积大于条约商定面积时，面积偏差比在３％之内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超越３％部分的房价款由房地产开发企业负担，产权归买受人。产权挂号面积小于条约商定面积时，面积偏差比绝对值在３％之内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　产权挂号面积－合同约定面积

　　面积偏差比＝─────────────────×１００％

　　合同约定面积

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律问题的说明》第14条：“出卖人托付应用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（1）面积偏差比绝对值在3％之内（含3％），根据条约商定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

　　（2）面积偏差比绝对值超越3％，买受人要求解除条约、返还已付购房款及本钱的，应予支撑。假如买受人批准连续执行条约，房屋实践修筑面积大于条约商定面积的，面积偏差比在3％之内（含3％）部分的房价款由买受人根据商定的价钱补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际建筑面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　六、开发商迟延交房

　　开发商耽误交房，指开发商没有根据条约商定的交楼时候托付。买受人与开发商应在商品房预售条约中明确商定交楼时候，若开发商未能在商定期限交付，买受人有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律问题的说明》第15条：“依据《合同法》第九十四条的划定，出卖人拖延托付房屋或许买受人拖延领取购房款，经催告后在三个月的正当期限内仍未执行，当事人一方要求解除条约的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

　　七、因开发商原因延迟办理房屋不动产权证

　　根据条约商定，或根据《都会房地产开发谋划治理条例》第33条：“预售商品房的购置人应该自商品房托付应用之日起９０日内，办理地皮使用权变换和房屋所有权挂号手续；现售商品房的购置人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律问题的说明》第19条：“商品房交易条约商定或许《都会房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　八、因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准

　　《最高国民法院对于审理商品房交易条约纠纷案件合用法律问题的说明》第23条：“商品房交易条约商定，买受人以包管存款体式格局付款、因当事人一方原因未能订立商品房包管存款条约并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

　　九、两边协商一致解除合同

　　和谈解除不以解除权的存在为根据，而以当事人两边商议同等为条件。《合同法》第93条：“当事人商议同等，能够解除条约。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

　　十、其他情况

　　购置的商品房因违反了法律禁止性划定而有效，如因法律构造依法查封或许以其他方式限定商品房权利的；属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的；合同约定的其他解除合同的情形。

　　一般情况下，合同的解除都伴随着纠纷的产生，若因为解除购房合同而引发纠纷，您最好还是聘请一位专业的房产律师，可以找深圳房产律师来帮助您解决相关的纠纷，保障您的合法权益。