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南山大学城律师解析工作疏忽致一房两卖

时间:2021-10-13 10:58 点击:    南山大学城律师 玩忽职守 渎职

  案件详情:克瑞斯案中,2013年1月至2018年2月期间,克瑞斯担任台安县房地产管理处商品房销(预)售管理稽查队负责人,主要负责房屋交易备案和商品房买卖网签初审工作。2013年2月至2015年11月,台安县学府嘉园小区有23套房屋通过正常渠道售出。台安县房地产管理处产权产籍管理股对这些房屋抵押贷款进行登记后,负责房屋交易备案的克瑞斯未发现这些房屋交易、抵押行为,没有把这些房屋交易备案。其后,学府嘉园小区开发商刘某资金链断裂,刘某急于借款,便将部分房屋抵押给了债权人,其中就包括事实上已被卖出的23户房屋。此时,台安县房地产管理处正刚刚开始实行商品房买卖合同网上登记备案。应债权人要求,刘某向台安县房地产管理处提交了网签申请。
 

  2021年9月,辽宁省鞍山市中级人民法院对台安县房地产管理处商品房销(预)售管理稽查队负责人克瑞斯受贿、玩忽职守案进行再审宣判,判决书中提到,克瑞斯工作严重不负责任,不认真履行职责,致使23户房屋一房两卖,构成玩忽职守罪。玩忽职守罪作为过失型渎职犯罪的一种,是指国家机关工作人员严重不负责任,不履行或不认真履行职责,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。
 

  从犯罪主体来看,玩忽职守罪的主体身份必须是国家机关工作人员。主观认定上,行为人存在职务上的过失,如疏忽大意、过于自信、擅离职守等。南山大学城律师在客观行为上,表现为行为人严重不负责任,不履行或不正确履行工作职责。作为稽查队的负责人,克瑞斯负责网签初审,根据房地产管理处要求,进行网签初审时应与产权产籍管理股核对好抵押登记情况再做初审审批。但克瑞斯未经核对便通过审批,最终,这23户房屋成功网签,造成一房两卖,引发购房群众多次上访,克瑞斯涉嫌玩忽职守犯罪。
 

南山大学城律师解析工作疏忽致一房两卖
 

  此外,刘某还通过找人顶名签订虚假购房合同的方式向银行骗取贷款。按规定,签订合同应当在稽查队备案,但如此一来,这些房屋就变成了二手房,到真正出售时需要额外交税。为此刘某找到克瑞斯,请其不给顶名贷款的房屋备案,克瑞斯多次收受好处费,涉嫌受贿犯罪。在庭审中,克瑞斯辩护人提出其行为不构成玩忽职守罪,并从三个方面提出意见:

  1.其名为稽查队队长,但其所属部门仅其一人,无国家机关工作人员的正式聘书,无具体职权划分,无相关责任制度,不具有国家工作人员身份;

  2.克瑞斯的职权仅是网签合同的初审,没有最终审核权,学府嘉园小区一房两卖系多个原因造成,不应将责任归于其本人;

  3.原审判决在未认定克瑞斯的行为造成实际损失的情况下,不能认定其行为构成玩忽职守罪。

  这三条意见分别涉及玩忽职守罪的身份认定、因果关系、损害后果,比较具有典型性。
 

  南山大学城律师首先来看身份认定。台安县房地产管理处商品房销(预)售管理稽查队是事业单位,克瑞斯是拥有正式编制的工作人员,从事的是房产管理相关公务。不论是职务还是职责,克瑞斯负责的工作都符合国家权力性和管理性的特征,满足玩忽职守罪的主体要件。其次,玩忽职守罪的成立要求玩忽职守行为与重大损失结果之间必须具有刑法上的因果关系。根据最高人民检察院指导案例第8号,即杨周武玩忽职守、徇私枉法、受贿案,在渎职犯罪因果关系认定方面,如果负有监管职责的国家机关工作人员没有认真履行其监管职责,从而未能有效防止危害结果的发生,那么,这些对危害结果具有“原因力”的渎职行为,应认定与危害结果之间具有刑法意义上的因果关系。

 

  虽然危害结果的发生并不一定是单一原因引起,往往存在多因一果的现象,但在克瑞斯案中,在房地产管理处有明确规定的前提下,克瑞斯未按要求审查23户房屋是否存在抵押、交易行为,便通过网签初审审批,这无疑是造成严重后果的原因之一,克瑞斯不认真履职行为与案件的危害结果之间具有因果关系。最后,对于克瑞斯“没有损害后果”的辩护意见,要构成玩忽职守罪,需要存在对公共财产、国家和人民利益造成重大损失的后果,那么造成“重大损失”的标准是什么呢?
 

  南山大学城律师根据“两高”《关于办理渎职刑事案件适用法律若干问题的解释(一)》,“重大损失”主要包括:造成死亡1人以上,或者重伤3人以上,或者轻伤9人以上,或者重伤2人、轻伤3人以上,或者重伤1人、轻伤6人以上的;造成经济损失30万元以上的;造成恶劣社会影响的;其他致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的情形。一套房子卖两家,必然会有一方受损,在克瑞斯案中,不论是购房业主还是开发商债权人,双方都已付款,经法院认定,克瑞斯的玩忽职守行为造成群众损失300余万元,引发多人多起群体访事件,造成了恶劣的社会影响,其行为符合玩忽职守罪的构成要件。

 

  另外应该注意,根据最高人民法院《关于对重大责任事故和玩忽职守案件造成经济损失需追究刑事责任的数额标准应否做出规定问题的电话答复》,玩忽职守类案件的案情往往比较复杂,造成经济损失的数额标准只是定罪量刑的重要依据之一,不宜以此作为定罪的唯一依据。在实践中,因玩忽职守所造成的严重损失,既有经济损失、人身伤亡,也有的造成声誉影响,有些无法仅用经济数额来衡量。在审理这类案件时,应当根据每个案件的情况作具体分析,认定是否构成犯罪。深圳刑事犯罪律师

 

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