深圳文锦渡律师谈购房款返还请求属普通债权

　　买受人已于债务人破产前以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，其在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位。
 

　　案件事实：基恩溯向一审法院起诉请求：1.确认基恩溯申报的债权在金诚公司破产财产中享有优先受偿权;2.由金诚公司承担本案诉讼费。
 

　　一审法院认定事实：基恩溯于2015年4月23日向安徽省黄山市屯溪区人民法院起诉，请求判令：一、解除基恩溯与金诚公司于2012年8月7日签订的《商品房买卖合同》并退还已付购房款30万元；二、按银行同期贷款利率计算并支付基恩溯利息损失，判决金诚公司承担基恩溯为此支出的律师费16000元；三、就前述债权在本案合同项下对应的商品房有优先受偿权；四、本案诉讼费由金诚公司承担。针对基恩溯的诉讼请求，安徽省黄山市屯溪区人民法院于2015年6月2日作出（2015）屯民一初字第00848号民事判决，该判决查明：“2012年8月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的黄山市屯溪区花山路7号‘黄山凤凰嘉丽国际公寓’6幢518室房屋一套，该房建筑面积59.74平方米，房屋总价款为30万元，被告应于2013年6月30日前交付房屋，同时约定了逾期交房的违约责任‘（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。……’合同签订后，原告依约于2012年8月7日支付购房款15万元，2012年9月1日支付购房款15万元。


　　被告未能依约交付房屋，2014年12月25日原告委托的律师事务所向被告发出解除房屋买卖合同的律师函，2014年12月28日，被告收到该函且未提出异议。”该判决结果为：“一、解除原告基恩溯与被告黄山市金诚投资置业有限公司于2012年8月7日签订商品房买卖合同；二、被告黄山市金诚投资置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告基恩溯购房款30万元并支付利息（利息计算：其中15万元自2012年8月8日起至实际付清之日止按银行同期同类贷款利率计算利息，另15万元自2012年9月1日起至实际付清之日止按银行同期同类贷款利率计算利息）；三、驳回原告基恩溯其他诉讼请求。”
 

　　2019年5月10日，黄山市中级人民法院根据黄山徽建控股集团有限公司的申请，作出（2019）皖10破申4号民事裁定，裁定：受理黄山徽建控股集团有限公司对金诚公司的破产清算申请。2020年3月26日，金诚公司管理人作出金诚公司申报债权审核结论通知书，确认基恩溯有效破产债权合计460382.5元，其中普通债权407882.5元，劣后债权52500元，优先债权0元。二审法院对一审查明的事实予以确认。

　　基恩溯申请再审称：原判决符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形，请求再审。深圳文锦渡律师理由如下：（一）原判决认定基恩溯不属于商品房消费者，认定事实及适用法律错误。1.“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”审判实践中掌握标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定精神。2.解除《商品房买卖合同》系开发商违约行为所致，基恩溯作为购房人，消费者的地位并未改变，不能因积极主张权利而使其丧失比怠于行使权利更为劣势的法律地位。（二）合同解除不影响购房人优先受偿权。购房人与房地产开发公司之间系房屋买卖合同关系。购房人在房屋买卖合同继续履行情形下请求交付房屋，其请求权基础是合同约定权利，属于合同债权范畴。在商品房预售纠纷中，已经预售但尚未办理过户登记的房屋还涉及到物权期待权。物权期待权能对抗其他一切债权，购房者无论是谁，其具有的优先权都是一样的，不应有歧视，而区分保护的主体。对购房人的保护是基于生存权，并不因是否解除合同而改变。

　　无论消费者是否解除购房合同，其在破产程序中的购房款债权均应获得优先受偿权的保护。金诚公司未提交书面意见。
 

　　裁判结果：一审法院判决：驳回基恩溯的诉讼请求。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。最高院裁定：驳回再审申请。
 

　　一审法院认为：深圳文锦渡律师综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：基恩溯主张460382.5元债权在破产财产中享有优先受偿权是否应予支持。

　　本案系普通破产债权确认纠纷，基恩溯在一审法院裁定受理对金诚公司破产清算申请前业已提起诉讼，请求解除合同、返还购房款并支付利息以及对合同项下对应的商品房享有优先受偿权等诉讼请求，后受诉法院作出判决解除双方商品房买卖合同，返还购房款并支付相应利息，驳回了有关对合同项下对应的商品房享有优先受偿权等诉讼请求。基恩溯依据该生效判决，向金诚公司管理人申报债权，而该判决确认的债权仅为金钱债权，并未确认该金钱债权享有优先受偿权，且双方原签订的商品房买卖合同在金诚公司进入破产清算程序前已解除，故基恩溯申报的债权并不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的适用条件，其依据该批复规定主张享有优先受偿权，一审法院不予支持。

　　二审法院认为：本案二审争议焦点为：基恩溯是否为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，进而判定其向金诚公司主张的460382.5元债权在破产财产中应否享有优先受偿权。
 

　　深圳文锦渡律师根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但该条并没有对消费者进行明确界定。而《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》是针对该条款在“开发商未建成房产时”是否适用作出的答复，其适用基础仍是“消费者”的权益，而没有作出扩大解释。由此可见，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围。

　　参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，这里的商品房消费者应当仅限于该纪要第125条规定的商品房消费者，而该纪要第125条规定，认定商品房消费者需要满足三个条件，即已支付50%以上购房款，仅有一套住房以及与开发商存在房屋买卖合同关系。本案中，基恩溯在一审法院裁定受理对金诚公司破产清算申请前业已提起诉讼，请求解除合同、返还购房款并支付利息以及对合同项下对应的商品房享有优先受偿权等诉讼请求，后受诉法院作出判决解除双方商品房买卖合同，返还购房款并支付相应利息，驳回了有关对合同项下对应的商品房享有优先受偿权等诉讼请求。现基恩溯依据该生效判决，向金诚公司管理人申报债权，而该判决确认的债权仅为金钱债权，并未确认该金钱债权享有优先受偿权，且双方原签订的商品房买卖合同在金诚公司进入破产清算程序前已解除，故基恩溯申报的债权并不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的商品房消费者的适用条件，其依据该批复规定主张享有优先受偿权，一审判决不予支持，并无不当。

　　最高院认为：原审查明，基恩溯与金诚公司于2012年8月7日签订《商品房买卖合同》，并支付了房屋总价款30万元。因金诚公司未按期交付房屋，基恩溯于2014年12月25日向金诚公司发函要求解除合同，并于2015年4月23日向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》并退回已付购房款、利息等款项。安徽省黄山市屯溪区人民法院判决金诚公司返还基恩溯购房款30万元并支付利息。2019年5月10日，安徽省黄山市中级人民法院裁定受理黄山徽建控股集团有限公司对金诚公司的破产清算申请。依据上述事实可知，基恩溯已于金诚公司破产前以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，基恩溯在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，基恩溯主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据。